Doit-on signer une promesse ou un compromis de vente ? Entre les deux formules, quelques éclaircissements s’imposent pour choisir en connaissance de cause.

Le compromis

Plus qu’une promesse, moins qu’une vente ! Le compromis de vente, parfois appelé “promesse synallagmatique de vente” est un contrat préparatoire à une vente définitive. Pour autant, le vendeur et l’acheteur s’engagent, chacun, fermement et définitivement.

Ses effets

Le compromis est équivalent à une vente dont les effets vont simplement être retardés jusqu’à l’accomplissement d’une formalité : la rédaction d’un acte authentique chez le notaire. Si le vendeur ou l’acheteur refuse de se présenter chez le notaire au jour dit, l’autre partie pourra saisir le tribunal afin de faire constater la vente. Ainsi, on force le contractant récalcitrant à exécuter son engagement, ce qui permet d’opérer le transfert de la propriété du bien.

Toutefois, dans le cas où le vendeur et l’acheteur ont décidé qu’ils manifesteraient de nouveau leur consentement lors de l’accomplissement de la formalité, l’un ne pourra pas contraindre l’autre puisque le compromis ne vaudra pas vente. Il ne pourra obtenir qu’une indemnité.

La promesse unilatérale de vente

C’est un contrat conclu par un vendeur qui s’engage à vendre un bien à un prix déterminé, alors que l’acheteur, lui, se réserve le droit d’acheter ou non, à l’issue d’un certain délai (délai d’option), fixé par les parties. En matière d’immobilier, cette promesse doit être impérativement enregistrée dans les 10 jours de son acceptation par l’acheteur.

Ses effets

Si l’acheteur accepte d’acheter, on dit qu’il lève l’option. Et là, de deux choses l’une :

  • soit le transfert de propriété a lieu sans problème ;
  • soit le vendeur n’est plus d’accord car il a, par exemple, vendu le bien à un autre. Les juges, saisis par des acheteurs mécontents, ont curieusement décidé que, bien qu’il ait donné sa parole, le vendeur peut se désister à condition de verser à l’acheteur une indemnité. Moralité : cette promesse n’a pas grande valeur !

Si l’acheteur refuse ou laisse passer le délai d’option, la promesse est caduque : il ne pourra être contraint d’acheter par le vendeur. Seule sanction : il perdra l’indemnité d’immobilisation, (10% environ du prix du bien), qui est souvent contractuellement prévu.

Les frais de rédaction

Pas de différence en revanche entre les deux formules pour les frais de rédaction, qui varient selon le professionnel qui rédige :

  • l’agent immobilier les englobe en général dans ses honoraires de négociation, variables selon les agences… c’est donc du domaine de la négociation !
  • le notaire facture des honoraires “fixes” (compris entre 230 € et 305 €). Cette somme s’impute sur la facture globale de ses honoraires dus à la signature de l’acte définitif.
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