Société Civile Immobilière (SCI).

Soms is het handig om onroerend goed te kopen via een Société Civile Immobilière (SCI) SCI – FR. In veel gevallen is dat echter helemaal niet zinvol en kunt u zich de kosten besparen. De SCI heeft alleen maar zin indien de kopers geen familie van elkaar zijn of indien de toekomstige eigenaar de aankoop doet met behulp van een of meerdere investeerders

Een SCI is een bedrijf, compleet met aandelen, aandeelhouders, statuten, benoemde directeuren en jaarlijkse aandeelhoudersvergaderingen. Dat klink allemaal nogal zwaar, maar dat valt in de praktijk wel mee. Een SCI mag volgens de wet slechts onroerend goed aankopen, beheren en verkopen en eventueel beschikbaar stellen aan de aandeelhouders. Verder mag een SCI niets, dus ook geen commerciële activiteiten uitvoeren. Wilt u toch zaken doen met of vanuit uw Franse onroerend goed, dan dient u daar een andere oplossing voor te kiezen.

De SCI wordt eigenaar van het onroerend goed en daarmee krijgen de kopers aandelen in een bedrijf, in plaats van eigendomsrechten in Frans onroerend goed. De aandelen worden voor de successierechten heel anders behandeld an onroerend goed en bovendien biedt het systeem van aandelen flexibiliteit, indien de inbreng van de verschillende kopers niet gelijk is of in de toekomst zal veranderen.

Elke notaris kan statuten maken voor een SCI, u hoeft slechts aan te geven hoeveel aandelen u wenst uit te geven, tegen welke waarde en aan wie. Verder moet er een naam worden gekozen en een formele vestigingsplaats worden aangewezen. Namen worden overigens niet gecontroleerd tegen andere namen in een register, maar als de notaris van mening is dat de gekozen naam aanstootgevend of beledigend is, mag hij hem weigeren.
Verder kan de notaris in een afzonderlijk proces verbaal of in de statuten de benoeming van de gérants (de directeuren) regelen. Het ligt voor de hand dat die worden voorgedragen uit de lijst van aandeelhouders, maar dat hoeft niet. Tenslotte zal de notaris de SCI inschrijven in de verschillende registers en bij de betreffende instanties.

De SCI kan leningen afsluiten, maar zowel de belastingdienst als een eventuele hypotheeknemer zal “door de SCI heenkijken.” Dat wil zeggen dat elk van de aandeelhouders persoonlijk aansprakelijk is voor alle activiteiten van de SCI, inclusief het tekenen van contracten.

Indien de SCI het onroerend goed ter beschikking stelt aan zijn aandeelhouders, mag daar een bedrag aan huur tegenover staan, maar dat mag ook gratis zijn. Dat laatste is administratief het handigst. Daar hoeft geen contract voor gemaakt te worden. De directeuren van de SCI kunnen met de bewoners (vaak zijn dat dezelfde…) afspreken wie welke kosten voor zijn rekening neemt. Ook dat hoeft niet vastgelegd te worden in een formeel contract. Meestal worden alle “gebruikskosten” gedragen door de bewoners, terwijl de “beheerskosten” worden gedragen door de SCI. Onder de eerste categorie valt: gas, water, licht, klein onderhoud en zo u wenst ook groot onderhoud. Onder de tweede valt in elk geval: aankoop, belasting en opstalverzekering.

Indien kopers onroerend goed wensen te kopen via een SCI, dan is het mogelijk om eerst het compromis de vente te ondertekenen als privé-personen (personnes physiques, zolang er een clausule van substitution is opgenomen die de ondertekenaars het recht geeft op vervanging: iemand anders (bv. de SCI, die geldt als personne morale) zal dan de acte authentique ondertekenen. In dat geval gelden de volgende stappen in het aankoopproces, na ondertekening van het compromis de vente:

1. Een notaris vragen om een SCI op te richten en hem alle relevante informatie sturen (en zijn ook Nederlandse advocatenkantoren, notarissen en adviseurs die aanbieden om een SCI op te richten, maar die rekenen daarvoor meestal veel meer dan de Franse notaris die toch al met het compromis de vente bezig is);
2. Uiterlijk een week voor ondertekening van de acte authentique het aankoopbedrag overmaken op rekening van de notaris. U kunt namens de SCI (ook al is hij formeel nog niet opgericht) een hypotheek aanvragen. De bank zal de concept-statuten willen zien van de op te richten SCI en bovendien zal de bank vragen of u persoonlijk garant wilt staan voor die hypotheek;
3. Huisverzekering regelen, bv via dezelfde tussenpersoon als huidige eigenaar, op naam van de SCI;
4. Oprichtingsakte van de SCI tekenen bij de notaris;
5. Onmiddellijk daarna tekent de directeur van de SCI de acte authentique;
6. Voorafgaande aan de eerste hypotheekbetaling naar een bank gaan met de statuten en een rekening openen op naam van de SCI. Vanuit de SCI-rekening een automatische overboeking regelen voor de hypotheekbank (meestal stelt de bank een prélevement automatique als voorwaarde).

Door de nieuwe wet of de erfopvolging is een SCI minder vaak noodzakelijk. Bovendien worden de oprichtingskosten door nieuwe administratieve regels steeds hoger. In geval een huis wordt gekocht door een stel dat ongehuwd samenwoont en niet van plan is om te trouwen of een (Frans) samenlevingscontract af te sluiten, zou scheiding van eigendom en vruchtgebruik binnen een SCI een oplossing kunnen zijn. De ene partner krijgt 50% van de aandelen in bloot eigendom en van de overige 50% het vruchtgebruik. Voor de andere partner geldt precies het omgekeerde.
Het voordeel hiervan is dat indien een van de eigenaar overlijdt, de ander het volledig vruchtgebruik krijgt zonder successierechten te betalen. Via de gekruiste splitsing wordt de langstlevende beschermd en kan een erfgenaam het vruchtgebruik niet betwisten. Indien u twijfelt of een SCI de juiste weg is voor u, neem dan contact met ons op. Let wel: wij zijn geen erfrechtspecialisten! Bij iets meer ingewikkelde zaken verwijzen we u graag door. SCI en plus value. Hoofdregel in Frankrijk is dat rechtspersonen die onroerend goed bezitten, bij de verkoop daarvan een belasting van 33% over de meerwaarde (taxe sur la plus-value) betalen. Er gelden ook nog andere nadelige fiscale bepalingen. Dezelfde regelingen zijn van toepassing op een verkoop van de aandelen van de rechtspersoon. Omdat het hier om aanzienlijke nadelen gaat, raden wij Nederlanders die een BV met voldoende geld bezitten dan ook meestal aan om niet de BV eigenaar te laten worden maar voor een andere constructie te kiezen. Genoemde hoofdregel kent een aantal uitzonderingen waarvan er een betrekking heeft op de SCI. Hierbij gelden voorwaarden: het moet om een woonhuis (1) gaan dat de SCI bezit; dit mag door de SCI niet commercieel worden geëxploiteerd (2) en de uitzondering geldt slechts voor natuurlijke personen (3) die aandeelhouder zijn. Overigens, willen de aandeelhouders de woning geregeld verhuren dan kan dat natuurlijk, echter onder de voorwaarde dat dat slechts in een aparte, daarnaast op te richten, entiteit zal plaatsvinden. Anders vervallen de fiscale voordelen van een SCI. De uitzondering leidt ertoe dat de meerwaarde niet met 33% wordt belast, maar met 16% voor tweedehuizenbezitters en 26% voor ingezetenen van Frankrijk. Er geldt een aflopende schaal met na 15 jaar een aanslag van nihil. Deze regeling is nagenoeg gelijk aan die voor privé-personen. Bij een SCI gelden verder enkele bijzondere bepalingen die ik met een voorbeeld aangeef. Stel dat A en B in 1985 via een SCI een huis hebben gekocht. B verkoopt in 1995 zijn aandelen aan C (en betaalt daarbij de taxe sur la plus-value). Wanneer de SCI het huis vervolgens in 2004 verkoopt, wordt geen der aandeelhouders belast. Frankrijk kijkt hierbij namelijk alleen naar de SCI en zet de datum van verkoop van het huis alleen af tegen de datum van aankoop door de SCI. Wanneer daartussen meer dan 15 jaren liggen, vervalt iedere heffing. De verkoop van het huis door de SCI moet worden onderscheiden van de verkoop door de aandeelhouders van hun aandelen: wanneer A en C in 2004 hun aandelen zouden verkopen, wordt er bij A niet geheven – hij bezit de aandelen immers meer dan 15 jaar – maar bij C wel omdat hij de aandelen pas negen jaar bezit. Bij een SCI maakt het dus in sommige gevallen verschil of het huis of de aandelen worden verkocht. Gesteld ten slotte dat A het huis inmiddels als hoofdwoning is gaan gebruiken. Wanneer dat om niet gebeurt (disposition gratuite), geldt dat hij bij de verkoop van het huis of van zijn aandelen, niet wordt belast. Vermogenswinsten over de hoofdwoning (maison principale) zijn immers van deze belasting vrijgesteld.

Keren bekeken: 1808 ,